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房企如何应对周期波动?——以美为鉴看中国

2018-12-12 10:33
编辑:东方财富网

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  从1979年中东石油危机到1987年华尔街股市崩盘,从1997年东南亚亚洲经济危机到2008年美国次贷危机,面对十年一次的经济周期,美国房地产行业仍在持续回温反弹中,但目前的市场规模不及十年前的一半。分析与借鉴美国房地产企业应对波动周期的发展策略经验,对中国房地产企业持续健康发展具有重要的参考意义。

  十年后美国房价回归

  2008年次贷危机后,美国房地产市场一直处在调整之中。2012年触底反弹,房地产市场的进一步回暖成为美国经济的一大亮点。2017年,美国房地产Top100总收入接近2007年水平,美国房地产市场是否已经回到危机前水平?

  1、市场销量触底反弹,但仍不及危机前一半

  受金融危机影响,2007年美国新建住房销售量大幅下降,直到2012年美国新建住房销售量呈现增长趋势,新建住房销售量由2012年的16847.3万套大幅上涨至2017年的28492.6万套,创2012年新高。2007年以来,美国新建住房销售量增长率急剧下跌呈现负增长,持续到2011年。2012年新建住房销售量增长率超过金融危机之前的水平,并在2013年达到最大值,此后一直保持平稳增长。

图:2007-2017年美国房企Top100新建住房销售量

数据来源:企业年报,中国指数研究院整理

  2、房屋价格再创新高,六年涨幅达53.91%

  多年来,美国房屋价格一直保持平稳增长,在2007年达到顶峰。受2008年金融危机影响,房屋价格大幅跳水,下降率达20.21%。2009年美国房屋价格出现平稳发展,2011年随着经济的回暖,房屋价格出现了新的增长,2017第四季度房屋价格高达399700美元/套。

图:1964-2017年美国房屋价格

  数据来源:美国商业部统计局,中国指数研究院整理

  3、营业收入逐年增长,恢复危机前水平

  自2011年以来,美国房企Top100创造的收入逐年增长,2017年收入达1117.17亿美元,接近2007年的1130.71亿美元。

图:2007-2017年美国房企Top100营业收入

  数据来源:企业年报,中国指数研究院整理

  自2012年以来,在艰难的市场环境中,美国房企从保存实力加强自身业务的运营,到稳健扩张发展专业化,形成了一套应对经济周期的企业策略,不断提升企业运营效率与品质,有效提振美国的房地产市场,尤以市场TOP10企业贡献最大,其中2017年排名前10总收入为653.04亿美元,占Top100总收入的58.45%,占比超过一半。对比中美两国房地产市场来看,2017年中国房企Top100营业收入均值达423.6亿元,其中Top10所占比重为38.25%,远低于美国企业的销售贡献度。

  后危机时代美国房企的四大策略

  2008年经济危机以来,房地产市场成交规模大幅下降,房价也大幅度下滑,部分中小房企遭到破产和收购,大型房企则通过降低企业负债、土地期权、并购式扩张以及多元化发展等方式在竞争中扩大市场份额,赢得更大的市场。

  1、降杠杆、降负债、降存货、负债维持50%左右

  美国房企在危机期间大幅削减存货规模,通过调整企业在经营上表现的更加稳健,杠杆率稳定下降,在注重流动性的同时,控制存货规模。以美国四大房企为例(如下图)。

  图:2007-2017年美国四大房企资产负债率变化

  数据来源:企业年报,中国指数研究院整理

  2007年受金融危机影响,D.R Horton公司的流动现金仅为总资产的2.3%,而2007-2009年公司到期借款高达29.6亿美元,公司的流动现金与到期借款差额巨大,D.R Horton在2007年果断缩减存货支出,并集中出清部分库存,利用短期大额亏降低了企业成本。其余房企的资产负债率在2008年金融危机后均有不同程度的下降,目前维持在50%左右。

  2、“轻”资产运营,期权拿地回归主流

  美国房企注重土地风险管控,大量削减土地库存,同时不断调整土地购买方式,从直接购买土地到期权拿地,减轻土地所有权风险。以美国四大房企为例,2008年以来,美国四大开发商在战略上不断调整土地交易方式,一部分是自身持有,一部分是通过期权的方式锁定,在土地储备规模不变的基础上,实现轻资产运营(如下表)。

表:美国四大房企土地策略

  来源:企业年报,中国指数研究院整理

  3、并购式扩张,实现跨区域发展

  在跨区域发展过程中,美国房企加大收并购的方式扩大企业规模与布局,提高和改善了企业自身业务,形成规模经济效益。以美国第一房企D.R Horton为例,2012-2018年期间进行了6次并购(如下表)。

表:D.R Horton并购历史

  来源:企业年报,中国指数研究院整理

  2012年以来,D.R Horton通过考察企业良好的业绩表现、现成的土地及其规划和土地储备、与土地所有者、发展商、转包商和供应商的现成关系、被并购公司在当地市场的知名度和品牌、当地客户对被并购公司房屋产品的认同等因素,选取当地成熟的公司进行并购,实现快速地域扩张。

  4、相关多元化业务,向综合集团化跨越

  美国房企在管理好现有业务的基础上,适当增加运营策略,围绕住宅拓展金融服务业,以美国第二大房企Lennar Corp为例。LennarCorp主要有四大业务板块,分别为房屋建筑、金融服务、多户家庭房屋建筑和Rialto业务。其中来自房屋建筑业务的收入占比达88.56%,其余金融服务、多户家庭房屋建筑以及Rialto业务的占比分别为6.09%,3.12%和2.22%。

图:Lennar Corp 产品与服务

  给中国带来什么启示

  经济危机期间,美国房企深耕住宅业务,同时抓住经济波动周期机遇,保障生存的同时通过收并购实现规模的扩张。2018年,随着限购限贷限售限价越来越严厉,融资渠道步步收紧,中国房企如何在本轮市场调整中生存下来,进而实现未来的发展?

图:2007-2017年中美房企Top10和Top100市场集中度

  数据来源:企业年报,中国指数研究院整理

  中国房地产市场集中度仍有较大发展空间。2017年,美国Top100房企的市场集中度高达90.10%,其中Top10超30%。对比起来,中国房企市场存在很大的提升空间,截止2017年底,中国房企Top100市场集中度为47.69%,其中Top10仅为24%,中国房企市场集中度的提升空间超过40%,市场潜力巨大。面对不断加码的地产调控与日益激烈的市场竞争,未来中国百强房企应从以下三个方面不断提升自身综合实力。

  区域深耕与布局仍大有作为。在市场低迷融资难度增加的笼罩下,房企应深耕业务核心区域,紧抓市场机遇。京津冀发展潜力最为突出,长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线,是东中西部产业转移的最主要横向通道,而长三角以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区,承担着海上对外开放以及创新升级的使命。企业应布局五大城市群的同时进行深耕,助力企业规模扩张。

图:房企城市群布局

  房企应围绕住宅做好服务与运营。经济危机期间,美国房企们专注做好做优住宅服务与运营,从而在经济波动期间得以生存下来。房企当下的重点是储备现金“活下去”,只有在本轮市场洗牌中活下来才会有未来的发展。房企应围绕住宅做好服务与运营,横向通过调整地产开发内容,延伸至养老地产、文旅地产、物流地产、特色小镇以及教育地产小镇等领域;纵向逐步向地产上下游拓展,延伸至金融、装配式建筑、代建、物业以及家装等领域,以房地产业务为核心打造全产业链。所谓隔行如隔山,房企在跨产业的探索上还需防范风险。

图:房企相关业务多元化方向

  行业合作或收并购。为了降低行业开发风险,房企在规模扩张过程中,应采取合作开发或者收并购的模式。行业合作上,通过联合拿地和合作开发的模式引入多方企业共同开发,多元化业务发展和资本渠道方面,选择战略合作,保障长期的发展。同时,大企业应抓住经济波动周期机遇,加速收并购不断扩容。

图:房企规模扩张方式

  结语

  美国大型房企应对经济危机的成功策略值得我们深思。在中国本轮市场的调整中,大型房企需保持足够的现金流,抓住经济波动周期机遇,实现规模发展。而中小型房企则需考虑在行业洗牌中如何生存下来。


(文章来源:中国指数研究院)

(责任编辑:DF064)

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