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严跃进:靠天吃饭生态不变 房产中介佣金依赖症难解

2014-08-25 14:18:31 来源: 字号:T / T
进入8月份,中介费上调的消息在天津(楼盘)闹得沸沸扬扬,似乎中介开始联合起来涨价,这让置业者有苦难言。对此,天津价格管理部门对于中介公司价格垄断的举报介入调查。

澳门赌场玩法,  具体来看,乐视网在2017年上半年实现的营业收入约为亿元,同比下滑%。  薛畅表示,家长不该迷信于以一个框架、带着压迫感的解决方法。 点评:如蔚来汽车的生产线是江淮汽车专门为其打造,或可看作是代工赶路型选手。该声明涉及两个界定,第一受规管的数码代币符合证券的定义;第二受规管的人群从事的活动以香港公众为对象。  此后,原告公司多次询问该车型上牌事宜,特斯拉公司回应称5月会进目录,但截至昨日,该车型仍未进入目录。有知情人士透露,改革将先从最主要的方向,即管网环节推动。(综编/海外网杨佳),力量训练、水疗室、恢复室等高科技训练设备一应俱全,可以最大限度提高后勤保障。。 今年4月,abc360获得数亿元B+轮融资后,宣布要发力在线小班课。2、  与党的十七大报告的相关表述相比较,引人注目地增加了三个内容:一是“社会主义生态文明”;二是“促进人的全面发展”;三是“逐步实现全体人民共同富裕”。腾讯体育:今天这个比赛赛场,我们看到了你的一套单杠依旧还是那么让人惊艳,保持了高水准。巴特勒两罚全中,第四节还有秒时公牛队以106-102领先4分。  中新社现有员工2000余人,总社设在北京,拥有46个境内外分社。雷诺的NicolasSchottey表示:“雷诺集团大力支持充电基础设备的建设,从而简化电动汽车司机的日常生活。这样通过数码代币获得的股份、债权证或集体投资计划都被界定为证券,受证监会规管。,统统加起来,《择天记》的总制作费约为亿。勒夫上篮得手,勒布朗三分中的,骑士队追成19平。。

若投资者继续涌入,下一个重要阻力位预计将在1350美元,其次是1370美元。,www.talzjs.com、www.365635.com、  ICO(InitialCoinOffering),即仿照IPO(首次公开募股),通过发行加密代币的方式进行融资的行为。?截至2016年底,威康健身及其子公司下属正式开业会所82家,已进入预售阶段会所11家,合计93家,会员人数超过80万。塞拉芬替补出场内线回应4分,汤普森空接扣篮,厄文突破得分,骑士队以34-29领先5分结束首节。当天斯皮尔伯格一亮相就亲切地跟观众们用中文“你好”打招呼,观众们也热情地回以“你好”。,博狗博彩玛格丽特和尼古拉斯将信将疑,不停劝慰,最后用高额的工钱才挽留住了他们。作为一家中国中小型生物医药企业,信达与英赛特寻求合作的可能性微乎其微。以常见的米长、载重28吨的重型货车为参照物,据测算,京津冀货物快运列车开行至今,相当于减少行驶万辆次重型大货车,而铁路运输所产生的空气污染和噪声干扰也远低于其他运输方式。,  据该负责人介绍,北京国康医院和北京京军医院属于,由同一家公司投资。  李副校长表示,之所以建议学生购买学校指定的被褥,是担心黑心棉和传染病的发生。《汉书·礼乐志》论及汉代郊庙歌诗时说:“今汉郊庙诗歌,未有祖宗之事,八音调均,又不协于钟律,而内有掖庭材人,外有上林乐府,皆以郑声施于朝廷。詹姆斯下一轮的对手将是杜兰特,两人在上赛季总决赛中刚刚交手过,实力非常接近。而书福打造的中国版已经版图初现,吉利与之间的协同效应日益明显,而这也带动了采购成本的下降。徐爱婷最后一通电话定位在一个公寓楼中,小齐挨家挨户寻找她的踪迹,不想,敲开的一扇门后,却露出了傻白甜小警察阿纬的脸。  与奔驰GLA同源的QX30原本完全可以通过前者的光环有更好的市场表现,但出于各种原因,厂商虽希望外界知道这一渊源,但同时又试图让人们关注这款车本身。从左至右奥迪创新人物:刘畅、裘继戎、郑亚旗、杨明洁、冯尧、上官喆、吴敏霞时代在进步,汽车市场的用户群体也不断发生变化。,回看电影本身,其实有很多的闪光点”。  鱼跃医疗7月15日发布了2017年上半年业绩修正公告,公司在2017年4月24日发布的《2017年第一季度报告正文》中预计,2017年半年度实现归属于上市公司股东的净利润在万元-万元之间。首款采用麒麟970的华为手机Mate10,将在10月16日在德国慕尼黑正式发布。。

??联合涨价背后,能够看出,在今年市场行情疲软的情况下,中介机构对于涨佣金的心态非常迫切,其对赚取佣金的传统模式也比较依赖。

??房产中介机构的主要功能就是居间,即对二手房买卖双方进行牵头和撮合。其盈利模式也很简单,只要涉及买卖和成交,就可以赚取佣金。但恰恰是对佣金的盲目追逐,一旦贪欲过大,也容易出现各类不择手段的做法。在赚取佣金的过程中,更多的体现了行业发展的低效率。如买卖双方的跳单行为,就使得中介难以赚取佣金。而一些中介希望通过降低佣金的做法来吸引意向客户,却会发现效果也一般。

??笔者认为,围绕佣金做文章,只是简单地围绕买卖双方而形成的商务模式,其价值链的构成亦比较简单。从长远发展看,这样的模式是靠不住的。房产中介机构亟须重构行业的生态系统。

??中介行业处于无序管理状态

??何为企业生态系统?美国学者詹姆斯·弗·穆尔对此作了如下定义:企业生态系统是由相互作用的企业组织与个人所形成的经济群体,包括生产商、销售商、消费商、供应商、投资商、竞争商、互补者、企业所有者或股东,以及有关的政府机构等,同时包括企业生产经营所需的各种资源。

??企业生态系统不仅关注企业自身的成长规律与机理,同时还分析了企业与其外部环境之间的互动关系。对于中介机构来说,在这样一个模式下,需要更关注企业周边的环境和同业竞争伙伴。构建这样一个生态系统,不是靠政府,也不是靠客户,最主要的是靠中介机构本身。实际上,中介机构应该成为整个二手房市场生态系统进化的主导力量,在整个生态系统中应扮演重要的角色。

??从企业生态系统角度看,企业生态系统主要有几个衡量指标:一是高效的经营能力;二是持续的经营能力;三是对细分市场的开拓能力;四是应对环境变化的竞争能力。对比这4个指标,我们能发现,真正的问题在于缺乏一个健康的生态系统。

??从高效的经营能力看,中介机构一直备受诟病。以简单的粗放型发展作为业务模式,业务主要通过传统的电话营销等手段进行。举例来说,从今年部分中介机构的实际情况看,往往需要拨打100个电话,才能形成一个有意向的看房顾客。而在70个看房顾客中,仅仅能实现1个客户的成交。如此估算,目前中介行业经营能力低下,而成本偏高。

??从持续的经营能力看,整个中介机构去年业绩一路高歌,很多中介门店扩张力度很大。而今年,整个市场降温力度很大,部分中介门店成交量一落千丈,而相应的员工固定工资、门店房租等需要继续缴纳。很多中介机构开始抱怨扛不住了。

??从对细分市场的开拓能力看,目前中介机构主要还是围绕二手房的居间业务展开。这样一种模式,相比国外,自然是落后的。在中介队伍中,我们可以看到,主要是一些高中和大专学历的人进行业务的撮合,甚至是资金的监管。背后显然缺乏专业性的支持。即使在北京(楼盘)、上海(楼盘)等大城市,此类中介机构的业务也基本上和中小城市没有差异,即体现不出业务多元化的意味。

??从应对环境变化的竞争能力看,目前中介机构基本上是靠天吃饭。在去年行情好的时候,大家可以赚得盆满钵满。而到了今年,在业绩持续下滑的情况下,则需要被动地、无奈地在经营门店规模上进行收缩。部分中介甚至和电商平台闹得沸沸扬扬,原因是各类端口费用远远超出了其日常经营业绩。

??可以看出,整个中介行业基本上还是处于一个无序管理的状态。这进而加剧了恶性循环,使得中介机构在市场中会继续依赖对佣金获取的模式。那么,当国家层面出现放松佣金定价权的政策时,此类 “饥渴”的中介自然欣喜若狂,认为可以通过联合的方式涨佣金。这自然违背了市场化的原则,也即出现了天津部分涨佣金的中介机构遭相关部门查处的现象。

??如何搭建健康生态系统

??一个积极健康的生态环境,是中介未来实现公平竞争、获得行业发展机遇的必要条件。中介机构要真正搭建这样一个健康的生态系统,需要做好4个基础材料准备:企业、制度规范、社会环境和资源因子。

??从企业的角度看,需要基于经济周期理论来看企业成长。1992年,在《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》得到全面落实的情况下,中介机构开始陆续成立。成长背后自然是人口需求结构的变化。随着刚需向改善型需求的转变,二手住房的市场规模逐渐扩大,这成为中介企业成长的重要基础。如今,随着学区房概念炒作、部分郊区置业者返回市区进行二次置业,中介的经营迎来了新机遇。换而言之,中介成长需要密切关注目前变动的市场需求。

??从制度规范的角度看,中介未来的设立门槛会越来越低,这是中介成长所需关注的内容。如最近国务院下发了 《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》,明确取消了房产经纪人的资格认证。很显然,未来机构的设立和运营成本会下滑,也不用像过去那样为了行业监管要求而“借”房产经纪人证书。市场化思路的确立,利好整个中介制度和环境的改善。

??从社会环境的角度看,中介机构需要反思两个“怪异”现象。第一个是:为什么国家层面对小微企业给予各类扶持,但对于中小型中介机构的发展却似乎置之不理。第二个是:为什么中介行业的职业地位很“卑微”。其实原因很简单,如果中介机构单纯依赖佣金等存活,那么整个中介市场的交易效率难以提升,对于楼市的发展作用也只是停留在表面。未来需要用发展实体经济的眼光来审视中介行业的经营,并为自身发展赢得市场地位。

??从资源因子来看,中介面临的最大资源不是房产,而是客户。如果从价值链的角度看,客户仅仅是供应链上下游的独立环节,本身和中介的盈利创造没有关系。但是,如果能够从生态系统的角度看,就能发现,客户其实不光是房产的提供和交易者,也可以是交易过程中价值的创造者。比如最近利用微信和APP功能,很多客户主动参与房产中介的各类营销活动,通过参与,无意中为相关项目进行了一次免费的营销。

??在具备以上4个基础上,中介如果需要搭建生态系统,则自身需要具备生态学思维,具备3个动力或能力:遗传和变异;差异化的业务开拓能力;成本制胜的策略。

??具备遗传和变异的两个功能,是顺利进入新生态圈的必要条件。从生物学上讲,遗传是以保持系统特性,使系统维持相对稳定为本位和出发点的。对于中介机构来说,最值得肯定的功能是:通过消除信息不对称弊端,进而使得整个交易成本降低、实现价格发现。这样一个功能,是中介机构相比别的市场参与主体较独特的一点,自然需要传承下去。而变异使系统的演化成为可能,是以对系统某些性状的“异化”和对系统的辩证否定为本位和出发点的。从这个角度看,中介机构需要进行经营理念、业务模式、产品结构等方面的创新,进而适应新的生态环境。

??差异化的业务开拓能力是在新的生态圈维持生存的基础。有几点值得目前中介机构积极进行应对或准备的。一、需要从传统的居间行业逐渐往代理行业进行转变,即业务应逐渐从二手房市场慢慢向一手房市场进行渗透,从而摆脱传统的佣金获取模式。二、积极配合地方政府对社区闲置二手住房的收购,并纳入到公租房体系中。三、围绕社区而不断拓宽门店经营的内容,从而让社区业主产生更大的依赖性。

??成本制胜的思路,是未来融入整个生态系统中防止被淘汰的最有效手段。在生态系统中,“弱肉强食、优胜劣汰”是永恒的规律。之所以被淘汰,就在于竞争优势太小。而从企业的角度看,降低经营和产品的成本,是创造竞争优势的最好途径。过去为了赚取佣金,很多中介机构忽视了成本管理,导致包括门店租金、员工成本、营销费用、甚至员工流失成本等都很大。未来需要摆脱传统的经营模式,用互联网等新技术来包装业务。成本优势下,中介经营在新构建的生态圈中才会更踏实和更稳健。

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