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楼市持续低迷 调控之策应立足长远

2014-08-25 14:17:34 来源: 字号:T / T
国家统计局18日公布最新房价数据,7月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到64个,我省南京、无锡、扬州、徐州4市以及“北上广深”4个一线城市全线告跌,其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌,南京房价则不仅环比“两连跌”,且跌幅达到1.1%。

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??从5月份环比“顽强”上涨0.2%,到6月份骤然下跌0.6%,再到7月份跌幅超过1个百分点,近3个月南京房价走势转向之快出人意料。价跌量缩,使得南京商品房库存增至目前的4.7万套。在无锡、苏州、徐州等近40个城市松绑限购后,原本“淡定”的南京连同“北上广深”,在继续限购上还能挺多久,已是一个大大的问号。

??跌价风一阵紧过一阵

??如果说全国楼市将出现阶段性调整,那么,近3个月无疑就是关键的转折点。70个大中城市房价环比下跌面不断扩大,已初步显现出房价趋势性的拐点。5月份,房价环比下跌的城市数量为35个,下跌力量并不完全占上风;6月份下跌城市猛增至55个,天平开始倾斜;7月份64个下跌城市的占比达到91%,全国房价整体性调整态势已十分明显。

??更为重要的是房价调整的步幅不断扩大。统计上,环比涨跌超过1个百分点均属较大幅度的波动。7月份,全国有27个城市的房价环比跌幅超过1%,领跌的杭州、三亚分别下跌2.5%、2.4%,我省除南京外,扬州环比下跌了1.8%,跌幅较上月扩大1.5个百分点。

??“印象中南京房价还是比较坚挺的,没想到7月份也跌得这么厉害。”华泰联合证券房地产行业分析师曹光亮在深圳(楼盘)接受记者连线采访时说,南京房价下跌起步晚,有一定的合理性。“我们的研究表明,一个城市的房价和这个城市的人口导入能力呈正相关,南京对周边人口有着较强的聚集能力,所以,楼市成交一直相对活跃,房价更有支撑。”曹光亮说,7月环比跌幅扩大,可能与当月新推楼盘的地段、价格水平有关。

??当然,在环比连涨2年之后,南京和全国其它城市的房价开始出现连跌走势,所释放出的调整强信号也是毋庸置疑的。

??刚需释放取决于房价高低

??记者昨日探访南京楼市发现,目前楼市的最大购买力来自刚需,开发商瞄准刚需比拼促销的“狠”劲,让消费者得到了实惠。

??记者来到位于南京雨花台区的莱蒙水榭阳光售楼处,类似“逆市大卖,绝无仅有”的红色展板随处可见。置业顾问冯磊解释说,15日推出的3号楼210套房源,虽然当天认购的人不算多,但1个月左右应能售完。他的信心源于这次推出的都是面向刚需的中小户型,很适合年轻人结婚用,而刚需房一直不愁卖。“价格合理是销量好的原因之一。”他介绍说,现在除有9.9折的优惠,还可参加电商活动,即付电商1万便可整体房价再打9.2折,如此一来,折后均价在每平米15000元左右,比在房管所报备的一万八便宜了不少。

??虽然不排除一些开发商所谓的“旺销”含有宣传“水分”,但在刚需盘的支撑下,7月份南京楼市成交量与6月份相当,暂时止住了此前连续2个月的成交连跌。“刚需购买力的释放程度如何,对下半年楼市去库存至关重要,由于刚需人群对房价最敏感,因此,开发商必须更大力度以价换量。”曹光亮说。而现实数据是,和一年前相比,7月份全国房价同比上涨的城市多达65个,南京房价同比涨幅为4.5%,而与4年前的2010年同期房价相比,南京累计涨幅则高达17.2%。

??松绑限购只有短期效应

??在楼市调控权力下放至地方后,为改变楼市的颓势,全国许多城市的地方政府已纷纷出手。首当其冲纳入视野的调控手段就是取消原先实施的限购政策。自6月底呼和浩特在全国率先宣布取消限购后,仅一个多月时间,除“北上广深”和南京等9个城市外,此前执行过限购政策的46个城市中已有37个放松了限购。

??是否取消限购的一个重要考量标准,是库存房和销售量之比。上海易居房地产研究院17日发表的一份研究报告指出,7月份,一线城市新建商品住宅存销比为16.4个月,比6月份提升了1个月。南京之前相对“淡定”,正是基于商品房库存消化周期的相对合理,只需8个月,但随着库存水平创新高,适时取消限购的呼声也越来越高。

??“南京放松限购的条件已基本成熟,青奥会后政策出台是"顺其自然"的事。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为,对于南京官方暂不考虑放松限购的说法,孟祥远认为一是目前政府工作的重心在青奥会,二是南京也在观望其它城市放松限购后的楼市表现。

??不过,过半已明确取消限购的城市仍难扭转成交低迷,也让许多人对限购政策是否一“松”就灵表示怀疑。以无锡为例,在限购松绑后的第一周,无锡楼市以1172套、40%的环比周涨幅做出积极回应,但好景不长,第二周成交套数即下跌33%。“决定楼市涨跌的除了限购,还有供求、人口、购买力等一系列因素,有些城市的基本面变了,不是取消限购就能立竿见影的。”南京房地产开发协会秘书长张辉说。

??“市场预期不明,购房者自然选择观望,”曹光亮说,影响楼市未来走向的政策变数仍然很多,如,不动产登记成熟后,房产税必定会推出,这虽只是“将来进行时”,但对楼市预期的影响却是深远的。眼下,需要提醒的是,作为楼市调控的责任主体,地方政府不能失去应有的定力,将手伸得过长,如干预银行房贷甚至动用全体纳税人的钱补贴购房者。

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